החלטה בתיק רת"ק 55210-12-11

•  
• בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט לתביעות קטנות באריאל (כב' השופט ע' פרייז) מיום 27.11.11, אשר בגדרו התקבלה תביעת המשיבים, והמבקשים חוייבו לשלם להם סכום של 31,900 ש"ח וכן הוצאות משפט.

1.            אלה עיקר העובדות הנחוצות לעניין: המבקשים שכרו מאת המשיבים את הנכס הבנוי על מגרש מס' 5 בישוב יצהר (להלן - המושכר), לתקופת שכירות שהתחילה ביום א' בתמוז תשס"ט והסתיימה ביום כ"ט בסיוון תש"ע (להלן - תקופת השכירות). לקראת סיומה של תקופת השכירות, החל מתנהל בין הצדדים משא ומתן לרכישת המושכר על-ידי המבקשים-השוכרים, מאת המשיבים-הבעלים. במהלך המשא ומתן, מספר ימים לאחר סיומה של תקופת השכירות, נחתם מסמך הנושא את הכותרת "זכרון דברים", שבו הוסכם כי המושכר ימכר למבקש 1. בין הצדדים התגבשה הבנה, שלפיה המבקשים יישארו במושכר עד שתושלם עסקת המכירה, ומשיב 1 העיד בבית משפט קמא כי לו הייתה מושלמת העסקה, הוא לא היה דורש תשלום דמי שכירות עבור חודש תמוז תש"ע ואילך (ראו: פרו' הדיון בבית משפט קמא מיום 7.9.11, ע' 1, ש' 25-27). אלא שבין הצדדים נתגלעו מחלוקות ועסקת המכירה לא הושלמה. בפועל פינו המבקשים את המושכר ביום ט"ז באדר א' תשע"א, ובעקבות זאת נחלקו הצדדים באשר לשיעור דמי השכירות שהיה על המבקשים לשלם בעבור שימושם במושכר.

2.            המשיבים הגישו תביעה לבית המשפט לתביעות קטנות, אשר בגדרה טענו כי על המבקשים לשלם להם דמי שכירות עבור שני חודשי השכירות האחרונים שבתקופת השכירות וכן סך נוסף של 150 ש"ח לכל יום איחור בפינוי המושכר, מסיומה של תקופת השכירות ועד למועד הפינוי בפועל. כן טענו המשיבים, כי המבקשים גרמו לנזקים למושכר וכי יש לחייבם לפצות את המשיבים בעלות תיקונם של אלה.

• המבקשים טענו מצידם, כי זכרון הדברים בוטל באופן חד-צדדי, שלא כדין, בשל כך שהמשיבים סברו כי עסקת המכר איננה כדאית. עם זאת הסבירו המבקשים, כי אף שביטול העסקה גרם להם להפסדים, בשל הזמן הרב שהושקע מצידם בעסקה ועלויות איתור ורכישת נכס חלופי, הם החליטו שלא ליזום הליך משפטי לאכיפת זכרון הדברים, כיוון שלא היו מעוניינים בכפיית העסקה על המשיבים. לאחר שנמצא נכס אחר שאותו רכשו המבקשים והסתיימה תקופת שיפוצו, פינו המבקשים את המושכר. עוד הסבירו המבקשים, כי הם לא הסכימו לחתום על הסכם שכירות חדש, כיוון שהמבקשים דרשו כי דמי השכירות יועלו בשיעור ניכר. לגישת המבקשים עומדות לזכותם שתי טענות קיזוז, שבגינן אין הם חבים כלל בתשלום דמי שכירות: הטענה האחת נוגעת לעלות תיקונים במושכר, אשר נטען כי היה על המשיבים לבצע במושכר בתקופת השכירות, ואי ביצועם יצר חוב כספי של המשיבים לטובת המבקשים; הטענה השניה נוגעת לביטולו של זכרון הדברים, אשר בגינו סבורים המבקשים כי היה על המשיבים לפצותם.

3.            בית משפט קמא לא נדרש לסוגיית תוקפו של זכרון הדברים, אך מצא כי המשיבים גילו דעתם כי כל עוד מתנהל משא ומתן בקשר למכירת המושכר, מסכימים הם כי המבקשים ימשיכו לשהות במושכר וכי אם תושלם העסקה אף יהיו פטורים מתשלום דמי שכירות. ואולם, משלא הושלמה העסקה, לא התקיימה עוד ההסכמה בדבר פטור מתשלום דמי השכירות והמבקשים דרשו כי המבקשים יפנו את המושכר. לפיכך קבע בית משפט קמא, כי ביחס לתקופה שעד לדרישת הפינוי על המבקשים לשלם דמי שכירות בסך 5,000 ש"ח, בהתאם לשיעור דמי השכירות הקבוע בהסכם השכירות. ביחס לתקופה שממועד דרישת הפינוי ועד לפינוי המושכר בפועל נקבע, כי על המבקשים לשלם פיצוי מוסכם בסך של 150 ש"ח בגין כל יום איחור, המצטבר לסך של 31,950 ש"ח. בית משפט קמא דחה את טענות הקיזוז של המבקשים, וקבע כי הדין אינו מאפשר "סעד עצמי" של קיזוז, כאשר הנזקים הנטענים אינם "סכום קצוב". כיוון שסיכום חובם של המבקשים בהתבסס על העילות החוזיות עלה על גדרי הסמכות של בית המשפט לתביעות קטנות, לא נדונה והוכרעה העילה נזיקית שבתביעה.

4.            מכאן בקשת רשות הערעור, שבגדרה טוענים המבקשים כי שגה בית המשפט קמא, כאשר לא התייחס לנזקים שנגרמו להם בעקבות ביטולו החד-צדדי של זכרון הדברים על-ידי המשיבים. לחלופין מבוקש כי סכום החיוב של המבקשים יופחת, כך שיחושב בהתאם לשיעור דמי השכירות החודשיים לפי הסכם השכירות, ולא על יסוד פיצוי מוסכם בשיעור של 150 ש"ח לכל יום איחור בפינוי.

5.            לאחר שעיינתי בבקשת רשות הערעור על נספחיה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות, אף בלא צורך בתשובה.

• הכלל בנוגע לבקשות רשות ערעור המוגשות על פסקי דין של בית משפט לתביעות קטנות הוא, כי אין להיעתר לבקשה, אלא במקרים החריגים בהם מדובר בטעות משפטית או עובדתית גלויה על פניה (ראו: בר"ע (י-ם) 244/90 יאיר נ' פרנקל, פ"מ כרך תשנ"א (3) 309, 314-315; בר"ע (י-ם) 375/08 ארקיע קוי תעופה ישראליים בע"מ נ' קורח, פורסם במאגרים, 3.4.08). במקרה דנן, לא מגלה פסק דינו של בית המשפט קמא טעות משפטית או עובדתית, המצדיקה מתן רשות ערעור.

6.            בסעיף 2 לבקשה מבהירים המבקשים, כי הם אינם חולקים על ממצאיו העובדתיים של פסק הדין. על יסוד ממצאים אלה קבע בית משפט קמא, כי לא קמה למבקשים טענת קיזוז. המסקנה המשפטית שבפסק דינו של בית משפט קמא מבוססת על הוראת סעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, שלפיה:

• "חיובים כספיים שצדדים חבים זה לזה מתוך עסקה אחת והגיע המועד לקיומם, ניתנים לקיזוז בהודעה של צד אחד למשנהו; והוא הדין בחיובים כספיים שלא מתוך עסקה אחת, אם הם חיובים קצובים".
• "עיסקה אחת" היא עיסקה מסחרית העומדת בפני עצמה, הניתנת לניתוק מסחרי מעיסקה אחרת שבין אותם צדדים, גם אם קיימת התקשרות רחבה יותר ביניהם (ע"א 725/87 חברת ביר-סל סחר מזול בע"מ נ' חברת אוליבקס בע"מ, פ"ד מד(1) 177, 180-181 (1989)). בנסיבות המקרה שבפני, "עסקה אחת" היא המערכת ההסכמית הנובעת מהסכם השכירות, ואילו המערכת הנובעת מזכרון הדברים היא בבחינת עסקה אחרת.
• לפיכך היו רשאים המבקשים לקזז תשלום דמי שכירות כנגד הפרה נטענת של זכרון הדברים, שהוא עסקה אחרת, רק במצב דברים שבו החוב הנובע מזכרון הדברים היה בסכום קצוב. הואיל וטענותיהם הנזקיות של המבקשים, בדבר עלויות נלוות לרכישת הנכס החלופי בישוב ואבדן השתכרות שנטען כי נגרם להם, אינן בבחינת חוב קצוב, לא היו רשאים המבקשים לקזז את תשלום דמי השכירות בהתבסס עליהן.
• אשר לזכות לקזז תשלום דמי שכירות בשל אי תיקון ליקויים במושכר  - בית משפט קמא הסיק מדברי המבקשים "בכתב ובעל פה, בשילוב עם מכתבי עורך דינם שהוגשו כנספחים לכתבי הטענות" כי המבקשים טוענים למעין סעד עצמי של קיזוז אחר שהמשיבים לא ביצעו תיקונים במושכר בתקופת השכירות. דא עקא, טיעון ישיר מצד המבקשים בענין זה והודעה מתאימה למשיבים לא מצאתי. אף לא מצאתי כי בכתבי הטענות נטען לסכום זה או אחר אותו יש לקזז בהסתמך על טענות המבקשים בדבר אי תיקון ליקויים. יתר על כן, המבקשים אף מציינים בסעיף 19 לבקשתם, כפי שטענו אף בפני בית משפט קמא, כי לאורך תקופת השכירות לא דרשו שיפוי מן המשיבים בגין ליקויים במושכר. ככלל, זכות קיזוז נוצרת רק לאחר שנמסרת הודעה מתאימה לצד שכנגד (ע"א 377/82 התעשיה האווירית לישראל בע"מ נ' צור גת חברה לפיתוח ולגידור בע"מ, פ"ד מב(2) 725, 735-736 (1988)). לא מצאתי בחומר הקיים לפניי מסמך שניתן לראותו כהודעת קיזוז בקשר לעסקת השכירות, כשלעצמה. המבקשים הודיעו אמנם כי אין בכוונתם לשלם דמי שכירות, אך זאת בעיקר בשל טענות הנוגעות להפרה נטענת של זכרון הדברים, ולא בהתייחס להפרה נטענת של הסכם השכירות, ולא מצאתי במסמכים כי ננקב סכום כזה או אחר אותו יש לקזז בגין אי תיקון ליקויים, כך שגם טענה זו אין לקבל.
• בשולי פרק זה יוער כי משמעותה המעשית של טענה בדבר זכות קיזוז בגין ליקויים במושכר מבחינת תוצאתו הסופית של פסק הדין מוגבלת. הלכה למעשה הסכום החוזי שחושב בידי בית משפט קמא לחובת המבקשים בגין תקופת המגורים בנכס הגיע כדי 36,500 ש"ח. בפועל חויבו המבקשים רק בסך 31,900 ש"ח, וזאת ללא זקיפת כל חוב כנגדם בשל טענותיהם הנזיקיות של המשיבים, נוכח גבול סמכות בית משפט לתביעות קטנות. כלומר, אף אילו נזקף לזכות המבקשים סכום כלשהו בגין אי תיקון ליקויים במושכר בידי המשיבים בתקופת השכירות, היתה נודעת לסכום זה משמעות מעשית מבחינת "השורה התחתונה" של פסק הדין, רק אם מדובר היה בסכום העולה על שווי טענותיהם הנזיקיות של המשיבים, בצירוף 4,600 ש"ח. אף שהדברים הינם נאמרים למעלה מן הצורך, דומה כי אין להתעלם מהיבט זה. 
• קיצורם של דברים: משטענת הקיזוז בקשר עם הסכם השכירות לא נטענה בצורה מבוררת, תוך מתן הודעה מתאימה ומפורטת, ומשחיובם הנטען של המשיבים בקשר עם זכרון הדברים איננו בסכום קצוב, הרי שאין בסיס משפטי לטענת הקיזוז. במצב דברים זה, אף לו היתה מתקבלת עמדת המבקשים בכל הנוגע לתוקפו של זכרון הדברים והפרתו הנטענת, לא היה בכך כדי לשנות מן התוצאה שאליה הגיע בית משפט קמא. מובן כי אין באמור כדי לחוות דעה באשר לסיכויו של הליך משפטי, שעניינו בירור טענותיהם של המבקשים בעניין זכרון הדברים.

7.            אף טענתם החלופית של המבקשים, בדבר הפחתת סכום החיוב בגין תקופת האיחור בפינוי המושכר והעמדתה על סכום השווה לדמי השכירות החודשיים, אינה מצדיקה מתן רשות ערעור. בית משפט קמא קבע, כי ממועד תום הארכה שנתנו המשיבים לבקשים לפינוי המושכר - לאחר שהמגעים בין הצדדים בכל הנוגע לעסקת המכר עלו על שרטון - ועד לפינוי המושכר בפועל, שהו המבקשים במושכר ללא הסכמת המשיבים. המבקשים אינם חולקים על קביעה זו, ולכן צדק בית משפט קמא כשקבע כי ביחס לתקופה זו לא חל משטר של שכירות, אלא משטר של איחור בפינוי המושכר. הסכם השכירות קבע בסעיף 25 פיצוי מוסכם בסך 150 ש"ח בגין כל יום איחור בפינוי. סכום זה עומד ביחס סביר לדמי השכירות שנקבעו ועל פני הדברים אין עילה להפחתתו.   

• אשר על כן, דין בקשת רשות הערעור להידחות.
• משלא נתבקשה תשובה, אין צו להוצאות, והפיקדון יוחזר לידי מפקידו.